“Creemos que hay ilegalidades, que hay prevaricación (…) Es más probable que improbable que tengamos que querellarnos”

Andrés Echeverría es el presidente y fundador de la compañía financiera Frontal Trust, que maneja diversos fondos de inversión para desarrollar proyectos en Chile y en el extranjero. También es la cara visible de un grupo de inversionistas que son los principales financistas tras el proyecto Eco Egaña Comunidad Sustentable, que lidera la inmobiliaria Fundamenta, ubicado en Ñuñoa, un complejo inmobiliario residencial que en el último tiempo ha estado en la palestra pública. La iniciativa, de unos US$ 300 millones de inversión, lleva ocho meses de paralización, luego de que en abril de 2022 la Comisión de Evaluación Ambiental (Coeva) rechazara la iniciativa, pese a que contaba con una Resolución de Calificación Ambiental (RCA) desde 2019.

Esta es la primera vez que Andrés Echeverría decide hablar de este caso públicamente, en momentos en que se esperan definiciones relevantes judiciales y a la espera de que, eventualmente, puedan retomar la obra. Como líder de Frontal Trust, administrador de los fondos de inversionistas detrás del proyecto, Echeverría parte por explicar cómo es la estructura de financiamiento, por qué Frontal Trust con sus inversores se involucraron en la iniciativa y los daños que ha ocasionado esta detención.

Explica que el proyecto está financiado con un capital que se compone de dos formas: un 80% a través de un fondo de inversión público que administra Frontal Trust —Retorno Preferente Plaza Egaña —, que tiene entre sus aportantes a diversos inversionistas, incluyendo institucionales. Y otro 20% del capital se canaliza a través de la sociedad Matriz Plaza Egaña SpA, también administrada por Frontal Trust y cuyo perfil es sin inversores institucionales, y es el que toma más riesgo del proyecto. Entre ambos, lo aportado por estos financistas son unos US$ 65 millones, a lo que se suma deuda bancaria por unos US$ 35 millones. Los US$ 200 millones que aun restan para materializar el proyecto global está previsto que sea principalmente con deuda bancaria.

Además, Andrés Echeverría, a través de sociedades propias —no Frontal Trust— es accionista de Inmobiliaria Fundamenta, cuya propiedad se reparte entre un 68% de Pablo Medina, 30% de las sociedades vinculadas a Echeverría y 2% de Francisco Blanco. Fundamenta, además, coinvierte con los inversionistas, a través de la SpA.

Echeverría expone que Frontal Trust se asocia con inmobiliarias que tengan algún expertise marcado en diversas líneas de negocios. Para este caso, Fundamenta es un especialista en edificios en alta densidad. ‘Cuando compramos este sitio, el hecho de que estuviera en una esquina de dos líneas de metro, con autopista urbana, en Ñuñoa —comuna muy demandada—, pudiendo juntar 15 mil metros, llegar a un acuerdo con el Metro para hacer un proyecto comercial conjunto y con conexiones a todo el transporte público, era un hito que se puede dar muy pocas veces en una ciudad. Lo clave estaba en una ubicación única e irrepetible, en un sitio con una vocación natural’, expone.

El presidente de Frontal Trust descarta que esté en riesgo Fundamenta. ‘Fundamenta tenía puesto el 40% del capital en la SpA. Entonces esto está financieramente aislado de Fundamenta’, afirma. Detalla que en un principio el capital eran 300 mil UF y después hicieron un aumento de capital por 100 mil UF adicionales, lo que arroja 120 mil UF y 160 mil UF, respectivamente, ‘número que aunque se perdiera, no tiene la capacidad de hundir a Fundamenta, que tiene un patrimonio de más o menos 10 veces las cifras anteriores’, expone. ‘Una lógica de cómo hacer los proyectos es que individualmente nunca hubiera una exposición muy mayor al 10% del patrimonio y de esa manera el potencial fracaso de un proyecto no podría ser una razón para tener efectos devastadores en el resto de la inmobiliaria. El mensaje es que está suficientemente aislado’, dice.

—¿Pero cuál es la aproximación de los aportes del fondo que aporta el 80% del capital y de los de la SpA?

‘Hemos tenido una situación de bastante comprensión de parte de nuestros inversionistas. Parto primero por el fondo público. En lugar de pedirles más capital, (se les pidió) que cedieran una baja en la tasa de interés por un período de tiempo. Esa fue la forma de colaboración, cobrar un interés más bajo por 24 meses. Bajó de 6,91% a 2,91%, por dos años. Es una renuncia. Por el lado de Matriz Plaza Egaña SpA, como el proyecto necesitaba más caja por esta paralización, como necesitábamos unas 100 mil UF para subsistir hasta más o menos marzo 2023, ese aumento de capital lo pusieron los accionistas. Caja nueva que entró al proyecto’.

—¿Qué va a pasar si de aquí a marzo no han podido reanudar obras? ¿Otro aporte de capital o llegan hasta aquí?

‘No hay un respuesta para eso. Los aportantes irán a nuevos aumentos de capital en la medida en que tengan una perspectiva de reanudación. Por eso el tiempo apremia’.

—¿Cuáles son los perjuicios ocasionados en estos ocho meses de paralización?

‘La cifra debería estar en torno a unas 400 mil UF. Ese es el daño’.

‘Ya podríamos haber reempezado el proyecto’

—¿Qué visión tiene de la cadena de WhatsApp que revela coordinación de seremis para oponerse al proyecto?

‘Es muy grave. Nosotros estábamos escuchando esa votación de la Coeva, y sin tener en ese 4 de abril ningún antecedente de la coordinación previa, escuchando lo que fueron las argumentaciones y la forma en cómo se fue llevando la discusión y la votación, fue de un nivel muy bajo y mal fundamentado. Encontrarnos con esa cadena de WhatsApp seis meses después, me es coherente con lo que escuchamos. ¿Qué me parece? Escandaloso e ilegal. Estar buscando torcidamente formas para rechazar, dice por sí solo lo escandaloso que es’.

—¿Creen que hay responsabilidad del Gobierno en este actuar?

‘No lo sé. Cuando hay organismos colegiados, como un gobierno, no es correcto hablar en blanco y negro. También nos topamos con gente muy seria y muy profesional. En el otro extremo de la forma en cómo votó la Coeva, está la directora ejecutiva del SEA, Valentina Durán, cuyo fallo, contundencia y calidad nos parece que está en el otro extremo. Todo proyecto convive con líneas legales distintas, pero que se tienen que coordinar y ser coherentes: Ley de Urbanismo y Construcción, otra área ligada a transporte (estudios de tráfico, etc.), y el medio ambiente. Lo que es tremendamente grave es cuando torcidamente se trata de hacer alguna fisura para pasarle temas que son de otras jurisdicciones y de otra naturaleza de algunos de estos ministerios o leyes o temas, y pasarlos mañosamente a medio ambiente. Cuando se abre esa fisura, va a terminar de matar la industria inmobiliaria, porque el grado de subjetividad y no oportunidad para detener proyectos haría que cualquier desarrollo inmobiliario sea inviable. Es absolutamente necesario, y es lo que hace muy bien la directora nacional del SEA, validar que cuando existe la RCA, ya eso es un camino sin vuelta. Nosotros como proyecto Plaza Egaña técnicamente estamos mejor que el resto de la industria, porque tenemos este fallo favorable del SEA, del 14 de noviembre. Ya venció el plazo y no hubo reclamo de los vecinos. Estamos en una posición más segura que cualquier otro proyecto inmobiliario que se esté desarrollando’.

—¿Se está matando a la industria inmobiliaria?

‘La respuesta es sí. Y la forma de no matarla es que la línea de acción que dio la directora del SEA debería ser regla para la industria’.

—¿Qué creen que primó? ¿Una mirada anti inversión, ideología política?

‘Una mezcla. Para muchos seremis era el primer día de trabajo. Fue una cosa bastante improvisada’.

—¿Van a ejercer algún tipo de acción legal o administrativa? ¿Querella por prevaricación administrativa en contra de la delegada presidencial, de los seremis?

‘Nosotros no nos mandamos solos, nos debemos a nuestros inversionistas. Creemos que hay ilegalidades, que hay prevaricación. La decisión no está tomada, y puntualmente ahora eso no es lo que está en el tope de nuestra agenda. No puedo dar una respuesta definitiva todavía. Sin terminar exhaustivamente ese análisis, es más probable que improbable que tengamos que querellarnos. Y digo ‘tengamos que’ porque nos debemos a los inversionistas y por el deber fiduciario tenemos que resguardar sus intereses’.

—Está también la eventual inhabilidad o recusación del juez de la Corte Suprema Sergio Muñoz, dado que su hija es compradora de unidades de viviendas del proyecto…

‘Técnicamente es promitente compradora’.

—¿Cree que Sergio Muñoz no debe seguir conociendo del caso, no es imparcial?

‘Es un tema de técnica jurídica. Yo no soy abogado. Los abogados opinan claramente que una situación así, es causal de inhabilidad. El punto que quiero dejar claro como Frontal Trust, y Fundamenta, es que lo único que nos mueve con la Corte Suprema es algo extremadamente sencillo: que haya justicia imparcial. Y cuando hay demoras en impartir justicia, eso es alejarse de la justicia, porque los tiempos importan’.

—¿El fallo lo esperan con optimismo, tras lo obrado por el SEA?

‘Sí, estamos convencidos de que tenemos la razón’.

—¿Cómo se sigue adelante con un proyecto en que está claro que la autoridad comunal, Emilia Ríos, no lo quiere, que ha insistido en distintas instancias, con recursos, en que daña por el sombramiento? Esto podría seguir en un permanente loop.

‘Es primera vez que nos pasa una situación así de hostil con la alcaldesa. Tenemos certeza de estar haciendo un proyecto de tremenda calidad, con una proporción de áreas verdes para uso de los propietarios, como también de entrega a la comunidad, que no tiene precedentes en Santiago: 9 mil M2 y le entregamos a la comunidad como 4.300 M2 para uso libre. Áreas privadas, pero cuya reja va a estar más adentro. Llevábamos más o menos un tercio del proyecto vendido antes de que ocurriera el problema de la votación de la Coeva. Está pasando un test muy razonable. Y si a eso le sumamos que los vecinos no reclamaron, son señales de que el proyecto es correcto, que es necesario para la ciudad y lo dejamos en el ámbito de la ideología y libertad de la alcaldesa cuánto quiera seguir peleando. Pero en un Estado de Derecho, la ideología o los deseos no pueden ir más allá de la ley’.

—¿No le da ningún punto al tema del sombramiento?

‘Categóricamente no, y eso es quizá el uso más torcido. En Chile el aspecto de sombra que toma la Ley de Urbanismo y Construcción considera una cierta medida —metros cuadrados— que se puede sombrear, y esto lo cumple al revés y al derecho, y así se obtuvo el permiso de edificación. Cuando el Tribunal Ambiental pide completar información, voluntariamente nos fuimos a la situación más exigente en el mundo, que es el caso de la norma europea, que busca medir individualmente el impacto, en cada ventana donde le llegue sombra. Esos estándares los supera con creces, porque, en promedio, son entre cinco y seis horas con luz en las ventanas. La norma europea habla de otoño o primavera, lo que implícitamente está considerando cuánto varía el sol en verano o en invierno. La alcaldesa insiste en un 21 de junio, es una invención de ella y una aplicación torcida y mañosa de algo que no funciona así’.

—¿Están disponibles para seguir financiando y no dejar caer el proyecto?

‘Hoy 6 de enero (viernes), la respuesta es sí. Y la razón de fondo es que hoy con los pasos ya tomados estamos con la situación más a firme. Técnicamente nosotros ya podríamos haber reempezado el proyecto hace un mes. La razón por lo cual no lo hemos empezado es por un tema de prudencia’.

—¿Lo van a reanudar?

‘Nos sentimos así pos 27 de diciembre, que es cuando venció el período de reclamo. Tenemos conversación con el banco, pero es nuestro deseo. Hablar del reinicio de obras es algo recién de la semana pasada, es algo que volvió a estar en la mesa después que venció el período de reclamación. Tenemos que evaluarlo, prefiero ser más cauto en eso’.