Acuerdo con Cencosud por Mall de Viña dejaría a Parque Arauco fuera de competencia por los apetecidos activos inmobiliarios de Walmart
El martes pasado Jaime Soler, CEO de Cencosud, hizo una poderosa presentación ante alrededor de mil de los inversionistas y empresarios más poderosos de Chile, en un seminario organizado por LarrainVial.
Era una suerte de debut en sociedad de Soler en este tipo de eventos y, si uno juzga por la reacción de los presentes, su presentación fue un éxito.
En ella, el ex rugbista mostró el carisma que cautivó a Horst Paulmann y no le tembló la voz ni la mano al hacer una dura crítica a la reacción del Gobierno en el caso de la colusión de los supermercados. “A doce horas de haber recibido ese requerimiento éramos condenados socialmente desde la máxima autoridad del país. Esto, siento que no ayuda a construir confianzas ni a avanzar”, dijo Soler, gerente del holding.
Pero Soler tampoco titubeó en advertirles a sus pares que hay que ser más transparentes y aceptar que hay un consumidor más informado y más empoderado
Lo que el gerente general de Cencosud no reveló es algo que se haría público esa tarde: que había acordado vender su participación Inmobiliaria Mall Viña del Mar a Parque Arauco, sociedad en la cual el Grupo Said, Cencosud y Ripley poseen 1/3 cada uno.
La operación es por cerca de US$ 160 millones de dólares, lo que le generará una utilidad extraordinaria de US$ 78,5 millones de dólares en el primer trimestre de este año.
Ripley tiene hasta fines de marzo para decidir si ejerce total o parcialmente la opción de comprar hasta un sexto de las acciones en venta de la sociedad.
El negocio permitirá a Parque Arauco ser dueña de mínimo un 50 por ciento y un máximo de dos tercios de la sociedad controladora de los centros comerciales, lo que refuerza su plan de expansión.
El mercado aplaudió la operación.
Las acciones de Parque Arauco, en particular las preferentes, se dispararon, y las de Cencosud también.
Y hay razones: Cencosud recibe liquidez para seguir reduciendo sus niveles de deuda, es un buen precio y además no podía incluirlo en el “spin-off” que prepara de sus activos inmobiliarios para abrirlos en Bolsa.
Por su parte,Parque Arauco, de concretar la compra de 1,3 de los activos de Cencosud, podría consolidar las cifras, dando un impulso adicional a sus resultados operacionales el presente año. La sociedad tiene baja deuda y potencial de expansión, aunque hay riesgos en ese frente.
Asimismo, BCI explica que de acuerdo a los Estados Financieros publicados recientemente por Parque Arauco, el valor libro del patrimonio correspondiente a 1/3 de la sociedad asciende a US$80 millones, con lo que el monto estipulado a pagar correspondería al doble de su valor libro, por sobre el ratio de 1,4x al cual se transa actualmente Parque Arauco.
En el mercado también destacan que el “cap rate” de descuento implícito en la evaluación del negocio fue de 7,4%, y eso es “una muy buena cifra”, explica un ejecutivo de una inmobiliaria rival.
El lado B de la operación
Pero si en el mercado hay unanimidad en afirmar que la operación es buena para Parque Arauco y Cencosud, hay una mayoría influyente que estima que la transacción podría dejar al primero fuera de competencia por los apetecidos activos inmobiliarios de Walmart Chile.
Es considerado el negocio inmobiliario más grande en la historia de Chile y ganarlo podría costar hasta US$ 600 millones, aunque en la industria puntualizan que la cifra estaría más cerca de US$ 450 millones.
Un informe de Santander al que tuvo acceso este medio- y BCI, estiman que la operación hará que las necesidades de financiamiento de Parque Arauco se incrementen de manera relevante y presione sus niveles de apalancamiento.
Un análisis informal de un banco de inversión extranjero hace cálculos similares, aunque no se refiere a si esto deja fuera de carrera a Parque Arauco por los centros comerciales de Walmart.(N.delR.)
En el mercado, además, no les queda claro cómo se financiará, ya que el aumento de capital actualmente en curso por US$ 113 millones es para pagar la expansión en Perú y Colombia. La operación se cierra el 19 de marzo y el precio para subscribir es $ 1.000 la acción, un descuento de casi 14% al promedio de cierre de los últimos 30 días.
Goldman es categórico en decir que la compra “pondrá presión adicional en el ratio Deuda Financiera Neta/Ebitda”. Según sus cálculos, si Ripley ejerce su opción preferente y por lo tanto Parque Arauco no puede consolidar, ese ratio –que actualmente es 5,8x– se dispara a 7, para luego bajar a 6,5x una vez completado el aumento de capital.
Otro analista que sigue el negocio y conoce los libros de Parque Arauco, concuerda con Goldman en que la transacción presionaría los ratios financieros de la compañía, aunque no en forma tan dramática. Según sus cálculos, en el caso que Ripley ejerciera su opción preferente de compra, el ratio Deuda Financiera Neta/Ebitda alcanzaría 6,0x para fines de 2016. Si Ripley no la ejerce, Parque Arauco alcanzaría un ratio de Deuda Financiera Neta/Ebitda hacia el cierre de 2016 de 5,4x. A diciembre de 2015, Parque Arauco tenía un ratio DFN/Ebitda de 5,87x, pero en el mercado prevén que disminuya a 5,1x tras finalizado el aumento de capital.
Dado este escenario, la pregunta es de dónde sacará caja Parque Arauco para juntar cerca de US$ 500 millones para comprar los 10 centros comerciales que puso en venta Walmart.
El Grupo Said fue uno de los que sigue en carrera y que entregó su propuesta para quedarse con el negocio. La lógica es que es un negocio con poco riesgo y una manera más simple para aumentar su participación en Chile. Apunta que a las exigencias municipales y medioambientales hacen más difícil levantar proyectos de cero.
Altas fuentes de Parque Arauco descartan que la operación con Cencosud los deje apretados de liquidez y fuera de carrera para los activos de Walmart. Afirman que hay recursos y apuntan al aumento de capital, “lo que nos permite contar con más recursos de caja para hacer frente a todo el pipeline de proyectos”.
Los 10 centros comerciales suman un área bruta arrendable total de 250 mil metros cuadrados. Actualmente, la tasa de ocupación de estos espacios suma el 95% y las visitas anuales alcanzan a 70 millones de personas.
El proceso lo maneja la firma consultora inmobiliaria internacional CBRE y JP Morgan.
Además del Grupo Said, fuentes afirman que entre los que siguen en carrera están las aseguradoras de ILC, el Grupo Patio, Frontal Trust, la administradora de fondos inmobiliarios de Andrés Echeverría, y BTG Pactual.
(N.delaR: En la versión original el reportaje se refería erróneamente a un informe de Goldman Sachs. Ese informe no existe, era de otro banco de inversión)